房地产抵押权的存续期间及诉讼时效

作为房地产抵押登记管理部门，在受理房地产抵押申请时，发现许多抵押当事人，在签订的抵押合同中，对抵押期限有不同的理解。依照我国现行法律，抵押权作为物权，并不因抵押期限的届满而消灭，但如果超过诉讼时效，其相应的权利就有可能不予以保护。因此，房地产抵押当事人以及登记部门的有关人员，应对这方面的政策有必要的了解。

在贷款担保活动中，房地产抵押贷款较为普遍，为保障抵押当事人的合法权益，1995年以来，国家、有关部门相继颁布了《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国商业银行法》、《城市房地产抵押管理办法》、《贷款通则》等法律、法规和规章，对我国发展金融事业、搞活房地产经济，走向法治管理起着重要的作用。作为房地产抵押登记管理部门，在受理房地产抵押登记业务时，发现许多抵押当事人，在签订抵押合同时，对合同中的抵押担保期限各有不同的理解，将期限内容载明为：1.约定有债务履行期限，没有抵押期限;2.约定有抵押期限，没有债务履行期限，3.约定的抵押期限与债务履行期限相同;4.约定的抵押期限长于债务履行期限一定时期;5.约定为：“抵押合同自抵押物登记之日起生效，至借款人还清全部贷款本息时终止”。针对登记部门在他项权利证书中的期限栏应如何记载，1995年建设部对《房屋他项权证》有关问题的答复中规定：“在‘权利存续期间’栏填抵押人履行债务的期限”，1997年建设部在《房屋权属证书的填写说明》中规定“权属证书上他项权利的约定期限是权利人双方在合同上约定他项权利的期限”。据了解，各地登记部门在他项权利证书中对约定期限栏的填写内容上也不一致，有填合同中约定的债务履行期限的，有填抵押期限的，也有用文字表示的。抵押权作为物权，并不因双方约定的抵押期限的届满而消灭，但由于抵押人占有着抵押物，如果抵押权人对抵押权的行使没有期限的限制，长期悬而未决，对抵押当事人双方均不利，法院在审理抵押方面的案例时，虽然不会因抵押期限的原因判决抵押人免除担保责任，但如果超过诉讼时效，抵押权人的权利就可能不予以保护。

1、抵押期限届满，抵押权并不随之消灭

在房地产抵押贷款活动中，合同当事人对贷款期限的约定，少则几个月，多则10年、20年，金融部门有明确的规定，一般都是按规定订立。合同当事人对抵押期限的约定，如上所述，出现了多种形式，针对抵押合同中应载明的内容，国家《担保法》第三十九条的五项规定中，以及修改后的建设部《城市房地产抵押管理办法》第二十六条的十一项规定中，均未明确必须约定抵押期限的条款。对抵押期限与抵押权的存续的关系，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第十二条第一款规定：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力”。在物权法的立法中，对抵押合同条款中约定抵押权存续期间的，也倾向于规定其为无效。这与保证合同中的期限有明显的不同，保证期限可以由当事人在合同中约定，也可以由法律规定，保证人仅在保证期间承担保证责任。在保证期间债权人未为请求时，保证期限届满，保证人的责任就会免除。抵押期限虽然也可以由当事人在抵押合同中双方自愿约定，但按现行法律规定，其约定期限的长短，对抵押权的存续并不起决定作用。